Retrofitting gedung lama menjadi Bangunan Gedung Hijau (BGH) saat ini sudah dianggap sebagai langkah strategis untuk memastikan efisiensi energi, penghematan biaya operasional, serta kepatuhan terhadap regulasi terbaru seperti PP No. 16 Tahun 2021 dan Permen PUPR No. 21 Tahun 2021. Melalui proses retrofitting, gedung yang sudah berusia puluhan tahun tetap dapat ditingkatkan performanya agar memenuhi standar teknis hijau sekaligus mendukung kelancaran pengurusan SLF (Sertifikat Laik Fungsi) dan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Jejak Rekam dari Meja Konsultan Nata Nusa
Aktir tahun 2025, tim konsultan Nata Nusa sempat berada di rooftop sebuah gedung perkantoran berusia lebih dari 20 tahun di kawasan pusat bisnis Sudirman. Gedung tersebut terlihat kokoh, tetapi performanya mulai menurun secara signifikan. Biaya listrik sudah terus membengkak, sistem pendingin ruangan terasa makin berat, dan laporan keberlanjutan perusahaan global mulai terancam tidak terpenuhi.
Dalam diskusi yang berlangsung cukup panjang, pertanyaan yang paling sering dilontarkan adalah, “apakah gedung setua ini masih dapat dijadikan Bangunan Gedung Hijau?”
Jawaban yang selalu diberikan adalah: bisa, selama proses retrofitting dilakukan secara teknis dan terukur.
Retrofitting bukan sekadar penambahan tanaman vertikal atau pemasangan panel surya semata. Dalam pengalaman kami, proses ini justru lebih banyak difokuskan pada perbaikan sistem mekanikal, elektrikal, tata udara, manajemen air, hingga dokumentasi legalitas bangunan agar sesuai standar terbaru.
1. Memahami Urgensi Bangunan Gedung Hijau (BGH)
Bangunan Gedung Hijau saat ini sudah tidak lagi diposisikan sebagai tren semata. Di banyak kota besar, penerapan BGH sudah diarahkan sebagai kewajiban dalam regulasi bangunan.
Baca juga: Mengenal Standar Bangunan Gedung Hijau (BGH): Syarat Baru untuk Gedung Komersial
Landasan hukumnya telah diperkuat melalui beberapa aturan utama, di antaranya:
- UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
- PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung
- Permen PUPR No. 21 Tahun 2021 tentang Penilaian Kinerja Bangunan Gedung Hijau
- Ketentuan teknis turunan melalui SNI terkait energi dan pencahayaan
Dalam proses pengurusan SLF, persyaratan teknis bangunan hijau sering kali sudah dimasukkan dalam pemeriksaan kelaikan fungsi. Gedung yang tidak memenuhi aspek efisiensi energi dan air akan dinilai memiliki risiko operasional tinggi, sehingga proses sertifikasi dapat terhambat.
Di sisi lain, gedung yang sudah ditingkatkan menjadi BGH biasanya mengalami lonjakan nilai properti karena:
- biaya operasional lebih rendah
- risiko sanksi regulasi dapat ditekan
- daya tarik investor meningkat
2. Retrofitting Sistem Tata Udara: Fokus Utama pada Chiller
Dalam audit energi yang sering dilakukan oleh tim Nata Nusa, konsumsi energi terbesar pada gedung lama hampir selalu berasal dari sistem HVAC. Di iklim tropis seperti Indonesia, konsumsi HVAC dapat mencapai 50% hingga 60% dari total energi gedung. Oleh karena itu, retrofitting paling banyak difokuskan pada sistem pendingin ruangan.
Langkah Teknis Retrofitting Chiller
Beberapa tindakan yang biasanya direkomendasikan meliputi:
a. Penerapan Variable Speed Drive (VSD)
Gedung lama umumnya masih menggunakan chiller dengan kecepatan tetap. Beban pendinginan sering tidak stabil, tetapi motor tetap bekerja penuh. Dengan pemasangan VSD, putaran motor dapat disesuaikan dengan kebutuhan aktual. Efisiensi energi hingga 20–30% biasanya dapat dicapai berdasarkan pengalaman proyek kami.
b. Optimalisasi Chiller Plant Control
Integrasi dengan Building Management System (BMS) biasanya dilakukan agar suhu air chilled dapat dikontrol otomatis berdasarkan:
- kelembapan ruangan
- jumlah penghuni gedung
- pola penggunaan ruang
c. Transisi Refrigeran Ramah Lingkungan
Penggunaan refrigeran dengan ODP nol sudah diwajibkan dalam standar BGH. Penggantian refrigeran lama biasanya dilakukan secara bertahap agar tidak mengganggu operasional gedung.
3. Revolusi Sistem Pencahayaan Gedung Lama
Kesalahan paling umum yang sering ditemukan adalah anggapan bahwa mengganti lampu lama menjadi LED sudah cukup untuk memenuhi standar hijau. Padahal dalam penilaian BGH, sistem pencahayaan harus terintegrasi dan terukur.
Strategi Pencahayaan yang Biasanya Diterapkan
a. Daylight Harvesting
Sensor pencahayaan biasanya dipasang agar lampu dapat meredup otomatis ketika cahaya matahari sudah mencukupi. Penghematan listrik secara signifikan dapat dicapai terutama di area perimeter gedung.
b. Occupancy Sensors
Di area seperti:
- toilet
- tangga darurat
- gudang
sensor gerak dianggap wajib agar energi tidak terbuang.
c. Pengukuran Lighting Power Density (LPD)
LPD biasanya dihitung sesuai standar SNI. Target umum perkantoran yang sering direkomendasikan adalah < 8–10 Watt/m².
Tabel Ringkasan Komponen Retrofitting Gedung Hijau
| Komponen Retrofitting | Fokus Teknis Utama | Dampak terhadap SLF & PBG |
|---|---|---|
| Sistem HVAC/Chiller | VSD, BMS, refrigeran hijau | Menjadi aspek audit energi utama |
| Pencahayaan | Sensor daylight, LPD rendah | Mendukung skor efisiensi energi |
| Manajemen Air | Rainwater harvesting, gray water | Mengurangi konsumsi air tanah |
| Material Renovasi | Material lokal, recycled content | Menambah poin BGH pada dokumen teknis |
| Limbah Konstruksi | Pemilahan dan daur ulang | Menjadi indikator bangunan berkelanjutan |
4. Manajemen Air: Poin Penting dalam Penilaian BGH
Di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya, isu penurunan muka air tanah sudah menjadi perhatian serius. Dalam standar Bangunan Gedung Hijau, manajemen air memiliki bobot nilai tinggi.
Implementasi Teknis yang Sering Dilakukan
a. Rainwater Harvesting
Air hujan biasanya ditampung dari rooftop, difilter, lalu digunakan kembali untuk:
- flushing toilet
- penyiraman lanskap
b. Recycling Gray Water
Air bekas wastafel dan kondensasi AC dapat diproses melalui STP tingkat lanjut agar dapat digunakan ulang.
c. Penggantian Water Fixtures Efisien
Penggunaan keran sensor dan dual flush toilet dapat mengurangi konsumsi air hingga 40%. Semua komponen ini biasanya diwajibkan untuk terdokumentasi dalam laporan teknis SLF.
5. Material dan Limbah dalam Retrofitting Gedung Lama
Dalam renovasi gedung lama, limbah konstruksi sering diabaikan. Padahal, manajemen limbah merupakan salah satu poin penting dalam Permen PUPR No. 21 Tahun 2021.
Beberapa pendekatan yang biasanya diterapkan adalah:
- penggunaan material lokal
- pemakaian material dengan recycled content
- pemilahan limbah beton, baja, dan kayu
Dengan pendekatan tersebut, emisi transportasi dapat ditekan dan poin penilaian hijau dapat meningkat.
FAQ: Pertanyaan yang Sering Diajukan Klien Nata Nusa
Apakah gedung lama harus dibongkar total untuk menjadi Bangunan Gedung Hijau?
Tidak. Dalam konsep retrofitting, struktur utama gedung justru tetap dipertahankan. Perubahan lebih banyak difokuskan pada sistem internal seperti MEP, fasad, serta efisiensi energi dan air. Dengan cara tersebut, biaya dapat ditekan tanpa menghilangkan nilai aset bangunan.
Berapa lama pengembalian modal (ROI) dari retrofitting BGH?
Rata-rata payback period berada pada kisaran 3 hingga 5 tahun. Penghematan energi yang dihasilkan biasanya langsung terasa sejak tahun pertama, terutama pada sistem chiller dan pencahayaan. Selain itu, manfaat reputasi ESG dan kelancaran SLF sering dianggap sebagai keuntungan tambahan.
Apa hubungan antara BGH dengan SLF?
Gedung yang diwajibkan memenuhi standar hijau biasanya tidak dapat memperoleh SLF apabila aspek teknis BGH tidak dipenuhi. Dalam pemeriksaan kelaikan fungsi, efisiensi energi dan air sudah menjadi indikator penting. Oleh karena itu, proses retrofitting dan pengurusan SLF biasanya harus berjalan beriringan.
Apakah pemerintah memberikan insentif untuk gedung hijau?
Beberapa pemerintah daerah sudah memberikan insentif berupa:
- pengurangan PBB
- kemudahan peningkatan KDB
- percepatan proses perizinan
Namun, kebijakan tersebut sangat bergantung pada aturan masing-masing daerah.
Kesimpulan
Retrofitting gedung lama menjadi Bangunan Gedung Hijau saat ini sudah diposisikan sebagai keputusan bisnis paling logis di tahun 2026. Langkah ini bukan hanya berhubungan dengan lingkungan, tetapi juga berkaitan erat dengan:
- efisiensi biaya operasional
- kepatuhan regulasi bangunan terbaru
- kemudahan pengurusan SLF dan PBG
- peningkatan nilai aset properti
Di Nata Nusa, proses ini sudah terbiasa didampingi secara menyeluruh, mulai dari audit energi, strategi retrofitting, hingga penyusunan dokumen legalitas agar bangunan dapat memperoleh sertifikasi tanpa hambatan birokrasi.
